美國WeWork估值腰斬,中國眾創空間還好嗎?

美國WeWork估值腰斬,中國眾創空間還好嗎?


”根據財經旗下“晚點LatePost”的報道,有文件顯示WeWork最新估值,從之前披露的470億美元,已經腰斬到231億美元。而據彭博社七月報道,WeWork中國競爭對手優客工場將推遲到2020年赴美IPO。這家估值30億美元的企業,已經第二次推遲上市了。在今年2月份,有消息稱該公司準備于2019年在納斯達克上市。

全球火爆一時的聯合辦公,迎來了行業從快速發展到趨于穩定的階段,市場情況也在進一步變化。其實這只是火爆的聯合辦公的一個縮影,包括雙創帶火的眾創空間,隨著創業分流和經濟周期的調整,已經走到了分水嶺。

聯合辦公與眾創空間的大躍進

“目前國內存在聯合辦公、眾創空間、孵化器、加速器等多重概念,嚴格來說,四者是有區別的。聯合辦公是眾創空間的一種,但聯合辦公更強調辦公體驗,眾創空間強調的是企業的增值服務。而孵化器重點在于企業發展指導、FA等服務。加速器更加嚴格,重點幫助有潛力的創業項目,提升速度和質量。四者是一個遞進關系。但是目前國內比較混雜,區別不大,最后大多都搞成了租房的二房東。”有多年行業經驗的靖鋒深有感觸,他負責的蒜泥眾創是一家全國性眾創空間機構,運營面積超過30萬平米,目前在西安、深圳、杭州等地都有布局。

隨著創業創新的熱潮到來,2015年初,國務院印發了《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》,根據當時的規劃,到2015年我國各類孵化器數量將達1,500家,孵化場地達5,000萬平方米以上。但是到了2015年底,據不完全統計,全國的眾創空間已超過16,000多家。中國成為全球孵化器數量最多的國家。

各地也掀起了大干快上的熱潮。在重慶市,規劃到2020年,全市眾創空間達到1,000個。在西安市,2018年初,提出來三年的雙創工作目標,到2020年年底,全市的眾創空間的數量要超過2,000萬平方。在廣州,2003年孵化器數量11家, 2011年達到43家,2014年數量達到85家,2018年,官方宣布,科技企業孵化器達到335家,孵化面積超過1,000萬平方米。僅僅2018一年,廣州就新增孵化器和眾創空間100多家。在深圳最知名的深圳灣創業廣場,就聚集了3W咖啡、蒜泥眾創、創新工場、騰訊眾創空間等接近50家創業空間和孵化器,原來深圳車公廟、寶安等老舊廠房比較集中的地方,也紛紛轉型為企業孵化器和創業空間。

業內有人調侃,“孵化器太多,創業者不夠用了。”

為什么會有如此大數量的眾創空間的爆發呢?關鍵一個字:利。在雙創的大背景下,這個行業享受著免征房產稅和城鎮土地使用稅,免征增值稅、每平方最高達80元的利差、單個空間200萬現金補貼,或運營成本的50%扶持。多重紅利催化了這個行業像火山一樣的猛烈爆發。在深圳市《2018年市創客專項資金擬資助項目名單》上,僅優客工場一家相關主體,就分別獲得了152萬和88萬的補貼。

類似萬科中洲等擁有物業和產業的地產商、優客工場、蒜泥眾創等空間運營商,BAT等大公司,還有各種身份不明的項目方,如過江之鯽,紛紛入局。

為什么眾創空間到了行業拐點?

政府對于眾創空間支持力度很大,但錢并不好拿。行業資深人士,灣創邦創始人張陽陽介紹,“一般會考核辦公面積和項目入駐率。面積越大,可能拿到評級就越高,獲得扶持就越多,比如國家級的眾創空間,就需要10,000平米以上。面積越大,維護成本越高,入駐率跟不上,成本就越高。”于是,為了降低成本、增加入駐率,后續對入駐的項目的要求就會越來越低。最后,眾創成了有名無實,做快餐的、賣門票的、幫人算賬的,等等各種公司都匯集在一起,眾創空間最后大多成了大雜燴。

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創投項目墻,有些已經消失了(南七道攝)

市面上的眾創空間,90%其實都是二房東,除了收房租,其他的孵化、創業輔導、資源對接、FA等都是空談。一旦政府補貼停了,或者入駐率下降,他們就扛不住了。”某行業資深人士一語道破真相。

從英國回來的張道生(化名)是一名硬件創業者,做的是手機外設的健康監測設備。整個團隊入駐了某著名PC廠商旗下的硬件加速器,“因為他們有硬件背景,承諾有投資基金、供應鏈生產線、眾籌、線上銷售等一系列的對接服務,所以我們才選擇了他們。”最后除了交房租,一切都是空中樓閣,幾經波折,張道生項目被迫關門。

在美國,全球知名的孵化器Y Combinator(簡稱YC),它的核心競爭力之一,不是硬件和辦公室,而是有效的導師溝通體系。創業者可以與導師直接討論業務發展。經過大量實踐,Y C制定了包括投資組合篩選、訪談程序、最佳實踐案例研究等多項策略。剛剛進入中國的YC,中國區CEO是陸奇,他是微軟前副總裁、百度前總裁,導師包括拼多多黃崢等創業明星。自2005年以來,YC已經為1,500多家初創公司提供了孵化服務。誕生了許多獨角獸,包括Airbnb、Quora、Reddit、Dropbox等。根據最新數據,僅Airbnb估值就超過310億美元,而上市企業攜程目前市值也僅為200億美元。

雙創熱潮之下,催生了一大批本不該存在的項目,2016年以來,O2O、共享單車、充電、生鮮等多個行業開始出現淘汰潮。辦公場地閑置又加大了運營方的壓力。

位于南山黃金地段科興科學園的孔雀機構,是深圳最先倒閉的眾創空間。“我們對政府獎勵資金到位過分自信。從去年底公示宣布我們獲得市科創委獎勵100萬,到真正到賬足足遲了三個多月。如果(資金)早一點到位,這筆資金絕對可以救助孔雀渡過難關,”創始人陳鵬福分析自己倒閉的原因之一,就是政府的錢不到位。

更夸張的是某創業咖啡,自從國家領導人視察過后,來自全國各地參觀取經的人絡繹不絕。嚴重影響經營,實在無力負擔,等合約期一到,深圳店就關張了。

大公司命名的創業空間,一般是和當地政府聯合推出,它只需要投入品牌,并不需要投入太多實質性資金。政府給政策,給補貼,甚至給地和樓。第三方公司負責空間建設運營。類似的包括京東 JD+開放孵化器、騰訊眾創空間、聯想之星星云智能硬件加速器、百度開發者創業中心、阿里巴巴創新中心。長虹創維等傳統實業公司也紛紛入局。這些公司,看中的是政府關系維護、企業品牌傳播和社會影響力。

但對于京東、騰訊等大公司來說,眾創空間只是他們龐大業務的一個小環節,并不是核心業務,也沒有足夠動力來做這件事。根據騰訊官網介紹,在整個騰訊體系內,層級是騰訊-平臺與內容事業群(PCG)-騰訊開放平臺-騰訊眾創空間,騰訊眾創空間在整個騰訊體系內排位是非常靠后的,加上無法為公司創造直接營收,在一個必須注重利潤和績效的上市公司,內部很難有話語權,要協同調動資源,也是難于上青天。

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不再火爆的中關村創業大街(南七道攝)

有利益的地方,自然也少不了一批投機分子。于是各種名目繁多的孵化器和創業基地應運而生。之前各種做辦公室和廠房出租的中介機構,把場地粉刷裝飾一下,然后更名為創業中心和孵化中心。對于硬性規定的創業導師、專職的人員、入駐協議、合作關系協議等等,對他們來說,都不是問題。

彭堯(化名)是深圳一個游戲公司的創始人,他們通過二房東,租住在深圳南山科技園北區一個新辦公樓內,“有一天二房東突然來找我們,說晚點有領導來參觀,就說我們公司是二房東孵化出來的。”這當然被拒絕了,但這不影響二房東的收益,他一次性從物業用較低的價格租下3層樓,然后包裝成孵化器來申請補貼,同時組織各種內地想要搞孵化器的政府和機構來參觀,然后在當地落地,再套取補貼。現在這條路基本被堵死了。

6月18日,高力國際發布2019年上半年深圳甲級寫字樓市場報告:“深圳當前全市甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高,其中最高的前海片區達65.7%。”僅僅在前海,就包括前海夢工場、前海創投孵化器、深圳前海天使島創客空間、香港青年專業聯盟前海眾創空間、微思等多家眾創空間和孵化器。有數據統計,空間的辦公室入駐率必須要超過70%,才可以維持收支平衡。一旦跌破這個數字,生存就非常危險。

深圳地庫、孔雀機構、北京Mad Space、上海聚夢空間等等,從2016年開始,這個倒閉的名單現在還在不斷加長。隨著洗牌的到來,行業兼并加快。2018年,優客工場先后收購Wedo聯合創業社、洪泰創新空間、無界空間、方糖小鎮等多家創業空間。

眾創空間的分化和新生:

靖鋒認為行業的優勝劣汰和迭代升級,并非壞事。在雙創早期,創業項目和眾創空間的數量都很有限。但只有匯集了足夠的數量,才能把整個行業氛圍給營造起來,讓政府、社會資本、媒體關注到這件事。“等到現在有了足夠的市場份額以后,就需要進一步的打磨質量了。”

回歸生意本質:眾創空間的本質還是一門生意,賺錢才是關鍵。房租是最現成的收入來源,但增長有限。政府補貼,是個錦上添花的事,空間運營方要先學會自己賺錢。

運營方必須要挖掘除了房租以外的中長期收入,作為眾創空間的領頭羊,優客工場房租和其他收入的比例是7:3。而根據靖鋒的經驗,他們會給企業提供多種增值服務,包括企業項目申報、蒜泥旗下新媒體公司的營銷服務、對接產業資源等等。投資基金的股權也在增長,早期用較低的成本,占有一定的股權,目前退出收益都不錯。在整體收入增長的前提下,蒜泥的房租在收入的占比,從2017年的80%,優化到了2018年底的40%多。

物理空間縮水:華大基因搞了一個藍色彩虹的孵化器,就是一個雙創平臺。2016年6月華大基因 “藍色彩虹”孵化與創投平臺在深圳南山區通產園區正式啟動。CEO劉靚表示除了滿足辦公需求外,更加側重為入駐企業提供科技服務、融資引薦、項目輔導、團隊搭建服務等。

但是據接近該孵化器的人士的消息,合約到期之后,藍色彩虹會進行很大的調整,大幅減少物理空間的比例。“因為成本太高了,投入產出完全不成比例。”當時成立這個孵化器的目的,就是為了尋找和華大基因上下游相匹配的企業,進行孵化、獨立發展,最后反哺華大的生態。當最后發現即使沒有集體辦公的物理孵化器,并不會實質的影響創業企業的輔導和孵化。只要成立一個小型的孵化器即可。

政府考核升級:政府的政策也在調整。從事前的補貼,現在基本上都變成了事后的補貼,也就是說,創業空間必須得把這事做起來,做的好了,政府獎勵,做的不好,自負盈虧。

根據靖鋒介紹,去年10月份國務院出臺新文件,提出雙創升級版,打造專業化招商空間,整個國家對眾創空間的要求在提高。2018年的下半年到2019年,政府的政策一直朝著有質量的空間傾斜。

垂直細分的新模式:

一方面是市場的洗牌,部門項目關張,另一方面,冒出了一些為細分領域服務的、更貴更高端的空間項目。背靠著雅居樂的寰圖辦公空間,走的是高端路線,在深圳CBD的單個工位超過3-4,000元/月。提供包括辦公、健身房、咖啡、高爾夫等綜合型服務。而一般空間的工位才800元/月。它主打客戶是金融、美業等注重環境的行業。當然,這和眾創也沒什么聯系了。

千淘萬漉雖辛苦,吹盡狂沙始到金。像電商、外賣、打車等之前每一個火爆的行業一樣,眾創空間依然會走過萌芽、發展、爆發、調整、洗牌、再發展的一個過程。道路雖然曲折,但前景依然光明。


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